Unicum in de dakenwereld: Letterlijk ging de gehele bovenste verdieping eraf van 223 monumentale woningen, onder asbestcondities en andere uitdagingen.

In 2 jaar tijd en geheel conform planning trok Van Venrooy met haar bouwteam als een geoliede machine vrijwel geruisloos voor bewoners en opdrachtgever door de wijk.

De wijk Jeruzalem is een wijk in Amersfoort met historische waarde. Het is onderdeel geweest van de wederopbouw na de 2^e wereldoorlog. Architect J.F. Berghoef koos voor degelijke noodwoningen met een Airey-montagebouwsysteem. Betonnen gevelpanelen werden opgehangen aan gevelkolommen. Daarbij gaf hij de woningen in de groene wijk een traditioneel uiterlijk met kleine ramen en schuine daken.

De wijk is nu grotendeels beschermd stadsgezicht en heeft een gemeentelijke monumentenstatus. Het is een fijne gemoedelijke wijk met een diversiteit aan bewoners. De Woningcorporatie Alliantie is de verhuurder van het grootste gedeelte van de wijk en heeft de afgelopen 2 decennia verschillende (duurzaamheid) ingrepen laten uitvoeren.

Van Venrooy Dakbedekking is de vaste dakenpartner voor de Alliantie regio Amersfoort. Het is een samenwerking op basis van resultaatgericht samenwerken (RGS) voor het beheer, verbeteren en verduurzamen van het gehele dakenbezit.

De problematiek

De daken van de wijk Jeruzalem kwamen bij Van Venrooy al snel op de radar. Qua levensduur verwachting waren de daken er nog niet aan toe. Maar qua hoeveelheid en type storingen begon deze wijk al snel op te vallen. Hier was iets vreemds aan de hand. Na uitgebreide inspectie bleek het golfplaten dak, welke met een vroegere verduurzamingsingreep was geplaatst, de beperkte schuinte van de daken en een aantal bouwkundige details, niet voor de juiste duurzame waterdichting te zorgen.

Op advies van Van Venrooy besloot de Alliantie de daken naar voren te halen in de meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB). Het idee was om de golfplaten te vervangen voor een tweelaags bitumineus systeem. Enerzijds voor een langdurige zekere waterdichting, anderzijds om het oorspronkelijke uiterlijk van vroeger weer in ere te herstellen.

Van Venrooy ging, mede om de bouwkundige details, uitgebreid destructief onderzoek verrichten. Met het onderzoek kwamen er zaken naar boven die zodanig waren dat we voor een heel andere uitdaging kwamen te staan. De oorspronkelijke bitumineuze dakbedekking onder de golfplaten bleek asbesthoudend. Door de latere werkzaamheden waren er ook bitumenresten met hecht gebonden asbest aanwezig op de houten vloer en in de isolatie woldeken op de kruipzolders. Ook bleken de muren tussen twee woningen op de zolder niet stabiel genoeg.

Hierdoor was eigenlijk de enige optie om de gehele bovenste verdieping te slopen. Dit betekende dus een ingrijpende renovatie. Gezien het type en de leeftijd van de woningen en de benodigde kosten rees de vraag of het niet beter was om over te gaan tot sloop en nieuwbouw van de gehele wijk. De Alliantie als sociale woningcorporatie was er veel aan gelegen om deze authentieke wijk te willen behouden. Niet alleen vanwege het historische karakter van deze woningen, maar met name vanwege de impact die het zou hebben op de bewoners in deze gemoedelijke, groene wijk. De Alliantie daagde Van Venrooy uit om met een goed idee te komen.

Een flinke uitdaging

Dus Van Venrooy had de uitdaging om een plan te verzinnen, waarbij de woningen behouden zouden blijven, maar wel de gehele bovenste verdieping gesloopt en vervangen moest worden. Daarbij moest de overlast voor de bewoners zoveel mogelijk beperkt worden, de karakteristieken van de monumentale woningen behouden blijven, meteen ook een verduurzamingsslag gemaakt worden en de flora en fauna op orde blijven in deze groene wijk. Ook moest het uiteraard efficiënt ingericht worden, naar een optimale TCO gezocht worden en betaalbaar blijven.

We hadden ons een aantal doelen gesteld. Ten eerste hadden we als doel om heel efficiënt, overzichtelijk en met weinig overlast, als een treintje door de wijk te gaan, waarbij de verschillende disciplines elkaar opvolgen. Daarnaast wisten we, ondanks dat de hele bovenste verdieping onder asbestcondities eraf zou gaan en de bewoners er zo ongestoord mogelijk zouden blijven wonen, dat we de kans op inwatering door regen volledig weg moesten gaan nemen. Ook wilden we de overlast voor de bewoners minimaliseren en was tot slot ons doel om de daken optimaal te gaan verduurzamen met behoudt en het terugbrengen van de historische elementen.

Na veel (out-of-the-box) denkwerk, sparringsessies, vooronderzoek, vroegtijdig erbij betrekken van onze partners voor de verschillende disciplines, hebben we met z’n allen een meer dan geslaagd resultaat neergezet waar we zeer trots op zijn!

Een getoetst, doordacht en innovatief plan

Het voorwerk resulteerde in een zeer goed uitgedacht en uitgetest plan, waarbij we 2 jaar lang te gast waren bij de bewoners van de wijk Jeruzalem. Het plan bevat veel innovatieve, slimme en doordachte keuzes om onze doelen te bereiken. Hieronder geven we er een aantal weer.

De woningen altijd waterdicht

Vanaf het moment dat we bij een woning gingen starten met de sloopwerkzaamheden was alles erop ingericht om de woning altijd waterdicht te houden. Eerst werden de zonnepanelen verwijderd en de dakdoorvoeren tijdelijk aangepast door de installateurs van Energiewacht en De Vreeden/Smeeing en voorzagen we de daken van een op maat gemaakte doorwerktent die op de steiger verreden kon worden van woning naar woning. Hieronder konden de asbestsaneerders eerst de zolder asbestvrij maken en vervolgens het dak slopen samen met delen van de tussenmuren op zolder waar asbesthoudende kanalen in zaten. Voor het afvoeren van de gesloopte materialen werd een vaste kraan ingezet die alles kon afdraaien als de doorwerktent even aan de kant werd gereden. Na de asbest vrijgave van de gesaneerde zolder werd in een paar minuten meteen met de kraan de woning tijdelijk waterdicht afgedekt met een speciaal voor dit project ontwikkeld dekzeil met hijs/afdekconstructie. Dit type dekzeil is een eigen innovatie van Van Venrooy en is nog niet eerder toegepast geweest in de bouw.

Afwijkende saneringscondities

Het verwijderen van het asbest was een flinke uitdaging. Door een eerdere verduurzaming lag er een dik woldeken als isolatie op de zolder. Deze moest verwijderd worden, maar de zolder was slecht beloopbaar. Ook wilden we de vlizotrap van binnenuit dicht laten om verspreiding van asbest naar de woning te voorkomen. Onze asbest ketenpartners Schimmel BV en Hooijer Renkum hebben hierin goed meegedacht. De oplossing was om een opening in het dak te creëren, zodat er buitenom toegang kwam tot de zolder en de asbestsaneerders via deze opening een verstevigde vloer konden aanbrengen. Vervolgens kon de sanering in ‘buitencondities’ plaatsvinden en waren zwaardere saneringscondities met oplopende kosten en doorlooptijd voor bewoners en uitvoerend personeel niet nodig. Met een soort van speciale stofzuigerslang werd de woldeken beetje bij beetje minutieus opgezogen naar een zeer krachtige grote mobiele stofzuigunit op straat waarin meerdere filters ervoor zorgde dat er geen asbestdeeltjes vrij konden komen. Dit betrof een flink karwei met een maatwerk saneringsprocedure, omdat het geen standaard situatie betrof hebben we samen met de controlerende instanties een plan van aanpak uitgewerkt en deze goedgekeurd met elkaar.

Prefab muur- en dakelementen

Na de sanering lagen de woningen onder het dekzeil zo’n 2 a 3 dagen te wachten tot er voldoende veilige afstand was tussen het saneringswerk en de opbouwploeg. Na het weghalen van het dekzeil met de kraan werd door de vakmannen van Wessels Vakbouwers een woning met 6 prefab elementen binnen 2 uur weer voorzien van een geïsoleerd waterdicht dak. Vanuit het vooronderzoek bleken de woningen v.w.b. de daken een vaste maatvoering te hebben door de bouwpakket constructie van het Airey-montage bouwsysteem met maatvaste elementen. Van Venrooy ging samen met Het Bouw Bureau aan het ontwerpen. Het resultaat was een prefab muurelement wat over de bestaande zwakke tussenmuren geplaatst kon worden en afdraagt op het stalen skelet van de woningen. Deze elementen zijn direct voorzien van de benodigde brandoverslag beperkende materialen. Hierop konden in vier delen de eveneens door Prefab Fabriek Culemborg geproduceerde geïsoleerde houtskelet dakelementen verlegd worden.

Warmdak constructie met een traditionele kraal dakrand

Er is bewust gekozen om bovenop de geïsoleerde dakelementen nog een extra laag PIR isolatie toe te passen. Dit omdat Van Venrooy in de praktijk ziet dat er op de lange termijn condens wordt opgebouwd in veel geïsoleerde dakdozen en dit het dak aantast. Met een beetje meer werk heb je een degelijke warmdak constructie, waarbij je dit risico weghaalt. Over de isolatie kon een Derbigum NT circulair dakbedekkingssysteem aangebracht worden. Deze bedekking bracht het historisch aanzicht van het dak weer terug. Dit is nog eens versterkt door de toepassing van een bijzondere dakrandafwerking met een traditionele houten kraallat die in deze moderne uitvoering wel vijf keer zo hoog werd als oorspronkelijk om de isolatielaag netjes in te kunnen pakken. Dit was nodig, omdat de daken flink werden verduurzaamd. Ondanks een eerste weerstand bij de erfgoedcommissie voor deze oplossing heeft Van Venrooy ze kunnen overtuigen met een proefopstelling en zijn ze nu zeer content met het resultaat in de wijk.

Een perfect uitvoeringstraject met oog voor de bewoner

Proefblok

De plannen en ideeën waren zeer concreet uitgewerkt in detailtekeningen – en processen. Om te zorgen dat de theorie ook zou matchen met de praktijk en vice versa, hebben we na uitgebreide voorbereiding en finetunen de werkwijze uitgetest op een proefblok van vier woningen. Een extra investering die zich in de latere uitvoering terug heeft betaald in efficiency en kwaliteit.

Door de evaluatie van het proefblok zijn nog wat details aangepast en is het ontwerp nog verder geperfectioneerd. Ook in het proces en onderlinge afstemming bleek dat het nog handiger kon dan bedacht. En door een bepaalde volgorde anders in te richten, konden we het risico op stagnatie verminderen.

Dankzij de uitvoering van een proefblok had iedereen ook precies inzichtelijk wat het idee was om het goed te laten verlopen. Ons vak en dit project met meerdere schakels (partijen als ook processen) is te vergelijken met topsport. Ook Max Verstappen en zijn team bedenken gezamenlijk de strategie, met ieder zijn rol en taak, en doorleeft het parcours vooraf om zo effectief mogelijk te zijn.

Vanaf de eerste dag 2 jaar lang iedere week 4 woningen gereed

Uitvoerder Gerard Pancras: ‘Het project heeft niet één deadline, maar iedere week een deadline die gehaald moest worden’. Door alle voorbereiding samen met onze ketenpartners, de dagelijkse afstemming met een heldere planning en de innovatieve voorzieningen om de woningen waterdicht te houden, hebben we  van start tot finish, 2 jaar lang iedere week de deadline van 4 opgeleverde woningen gehaald. Een prestatie waar het gehele bouwteam erg trots op is, maar die er ook voor zorgde dat we de bewoners rust op de planning en vast afgesproken momenten konden bieden voor werkzaamheden in de woning.

Veel aandacht voor de impact op de bewoners

Het is niet niks wanneer er 2 jaar in je wijk geklust wordt door ca. 30 vaklieden, straten afgezet worden, mannen in asbestpakken rondlopen en bovenal wanneer de bovenste verdieping van je huis gesloopt wordt, terwijl je er ook nog woont.

Sandra Heuer van de Versluis groep is dagelijks op het project aanwezig geweest om de bewoners hierbij te begeleiden. Ze was samen met Gerard het gezicht en het luisterend oor van het bouwteam in de wijk. Ze zorgden ervoor dat alles goed op z’n plek kwam en bewoners de juiste zorg en aandacht kregen door onze basisprincipes te hanteren. Behandel de ander, zoals jezelf behandeld wilt worden, beschouw het dak als je eigen dak en ‘hubben en dimmen’ – hou uw belofte en doe iets meer.

Voor de bouwstroom in de wijk hebben we een ‘stil’ aggregaat ingezet met een ingebouwde accu en zonnepanelen. Deze werd overdag, wanneer de bewoners er minimaal last van hadden in goed een uur nog extra bijgeladen door de ingebouwde dieselmotor en kon op die manier in de vroege uurtjes van de dag stil stroom leveren op de bouwplaats.

De bewoners hebben ons veel positieve feedback gegeven tijdens ons tevredenheidsonderzoek bij de oplevering van de woningen. Sandra: ‘We hebben waardevolle waardering terug mogen krijgen, zoals veel begrip en medewerking van de mensen, een warme appeltaart, mandje met paaseitjes en een lieve brief voor het bouwteam. Het voelde echt als samenwerken met de buurt en dat maakt dat je met een glimlach iedere dag met plezier voor de mensen klaar staat!’

Een eindresultaat waar we trots op zijn

Ondanks de complexiteit en de vele variabelen en werkzaamheden die van elkaar afhankelijk waren, hebben we de planning tot en met de laatste productieweek gehaald.

Een plaatje! Kwalitatief gedegen en strak werk, met 0 opleverpunten. Monumentaal in ere hersteld en je ziet niet dat nu de isolatiewaarde verdriedubbeld is naar de nieuwbouw standaard.

Last-but-not-least, tevreden stakeholders, van de opdrachtgever die er geen omkijken naar had en de gemeente, omgevingsdienst, erfgoedcommissie, ecologen, tot alle betrokken partners en natuurlijk de bewoners. De bewonerstevredenheid was gemiddeld een 8,6, waarbij 72% ons een 8 of hoger gaf. Ze waardeerden ons om onze open en goede communicatie, bereikbaarheid, oplossingsgerichtheid en nakomen van onze afspraken. Maar los van de getallen hebben we ons ook echt als gast aan huis gevoeld in deze gemoedelijke wijk. Ze hebben meegedacht, meegeholpen en feedback gegeven om samen de complexe renovatie tot een goed resultaat te brengen.

Trots op

Als Van Venrooy, de betrokken partner in het totaal onderhoud, verduurzaming en beheer van daken voor opdrachtgevers, zijn we met onze totaalaanpak aardig uniek in de daken- en onderhoudsmarkt. We zijn dan ook trots dat zo’n ingrijpende renovatie van de daken van een gehele wijk met alle bijkomende disciplines (bouwkundig, asbest, installaties, etc.) met vertrouwen bij ons in handen gegeven wordt. We ontzorgen het echt van A tot Z. Van doordacht plan, organisatie en communicatie rondom project, technische uitvoering en borging.

We hebben dit samen bereikt met: